南宁旧改新政11月8日起施行！5类情形将被纳入旧改范围

  近日，南宁市人民政府印发《南宁市快速推进旧城区改造工作实施办法》（以下简称“《实施办法》”），以快速推进城市旧城区改造工作，逐步提升城市功能、改善人居环境、优化产业体系、完善公共配套，推进土地、资源、能源节约集约利用，不断深挖现有建设用地潜力，优化土地资源配置。

  该《实施办法》自2019年11月8日起施行，有效期至2024年11月7日。我市旧城区改造政策有与本实施办法不符的，以本实施办法为准。在本《实施办法》施行前已依法取得熟化人资格的项目，继续沿用原有规定办理。

  我们先来看下南宁旧改新政的官方政策解读（摘录出处为南宁政务网），这里，小克划重点与点评：

  点评：优化土地、挖掘老城区开发潜力，缓解老城区居住压力、交通拥堵以及公共设施缺口等“顽疾”。专项规划将划定旧城区改造单元，一个控规单元可包含多个旧城区改造单元，一个旧城区改造单元可以包括一个或多个旧城区改造项目。

  点评：以后南宁旧改项目不再是单一的“土地熟化人”机制开发（政府引入社会资金，社会企业出资完成土地熟化），还可以是政府自己出资改造，这里猜想南宁的“国字辈”企业在房地产开发领域的土储或将延伸到旧改开发领域。

  此外，旧改项目另一种方式为自主改造，即发原权利人自行实施（单一权利主体自行实施，或多个权利主体通过自主、联营、入股、转让等多种方式），或者市场主体单独实施(原权利主体将房地产权益转移到非原权利人的单一市场主体后由其实施)。

  点评：过去几年已落地的南宁旧改，从立项到征拆迁→再到土地熟化人公开征集招投标并评标→完成土地熟化→以及到最后地块招拍挂出让→项目正式落地和进入全面开发，这一系列耗时时间成本和人力成本、财力成本都不低，一般耗时1年半到3年时间。而此前退出机制不完善，若原土地熟化人“无力开发”，则一般只能能找“接盘侠”；新政或将改变这一“bug”）。

  点评：这5类土地或将是未来土地供应集中领域，房企要着重关注咯~它们分别为：一是市区内的化工厂、饲料厂等工业用地旧址（此前对环境有污染的，关停场地，搬迁场地的）；二是工业内部闲置地块、“退二进三”产业用地；三是设施落后的老城区；四是已被自治区或市区或城区认定的旧改项目；五是拟改造旧改地块外可扩容5%（但不超过20亩的）。

  简而言之，减少工业用地比例，转而发展第三产业（商住小区、商业中心、酒店或城市综合体等），第二产业从市区退出，发展商业、服务业等第三产业，“退二”就是对内环路以内及附近重污染、能耗大、效益差的工业公司有重点、分层次、分区域、分时段进行搬迁、改造或关闭停产。

  3.《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部39号令)

  4.《关于印发关于深入推动城镇低效用地再开发的指导意见（试行）的通知》(国土资发〔2016〕147号)

  5.《广西壮族自治区人民政府办公厅关于印发优化土地要素供给若干措施的通知》（桂政办发〔2018〕54号）

  6.《关于加强已公开征集土地熟化投资人旧改项目管理的通知》（南府办函〔2018〕373号）

  可加快推进城市旧城区改造工作，逐步提升城市功能、改善人居环境、优化产业体系、完善公共配套，推进土地、资源、能源节约集约利用，不断深挖现有建设用地潜力，优化土地资源配置。

  包括旧城改造工作的根本原则、健全规划体系、明确改造范围、区分改造方式、规范实施程序、加强监管措施、完善退出机制、组织领导责任、近期实施意见等内容。

  （一）《实施办法》突出规划引领，健全规划体系，加强了规划在全市旧城区改造工作中的引领作用。旧城区改造应当符合发展规划和相关法定规划的要求，旧城改造专项规划由市自然资源局组织编制，充分与详细规划相衔接，明确全市旧城区重点改造区域、改造模式、总体规模、目标、时序、产业高质量发展要求、历史背景和文化保护等工作。

  （二）《实施办法》采取了政府主导和自主改造并行的方式来进行旧城区改造，政府主导方式可分为政府出资做改造及政府引入社会资金做改造，自主改造因配套有关政策较多，具体实施方式及实施细则另行制定。

  （三）政府主导引入社会资金改造是指通过征集土地熟化人，由土地熟化人负责提供资金给城区人民政府、开发区管委会用于旧城区改造项目征拆工作、“三通一平”（包括路通、水通、电通和场地平整）、管线树木迁移等土地整理工作。在《实施办法》中对土地熟化人的征集、土地使用权出让条件、土地熟化项目的实施期限、土地熟化人的退出机制等内容做了修改完善。

  （四）在《实施办法》中对加强了项目的监管。在项目实施过程中，对涉及国有资产处置、人民防空工程、文化历史遗物、土壤污染状况调查等情况，均须报有关部门审批，同时完善退出机制，解决旧改项目没有退出渠道的问题。

  为加快推进城市旧城区改造工作，逐步提升城市功能、改善人居环境、优化产业体系、完善公共配套，推进土地、资源、能源节约集约利用，不断深挖现有建设用地潜力，优化土地资源配置。根据有关政策，结合我市实际，制定本实施办法。

  （一）坚持市级统筹、城区主导。市人民政府统筹指导全市旧城区改造工作，在政策制定和财政支出方面给予支持；市“三旧”改造工作领导小组负责组织、协调全市旧城区改造工作。城区政府（开发区管委会）负责组织旧城区改造项目实施。

  （二）坚持规划引领、科学实施。加强规划在全市旧城区改造工作中的引领作用，市自然资源局以我市国民经济与社会持续健康发展规划和自然资源规划体系为依据，编制全市旧城区改造专项规划。

  （三）坚持分类推进、市场运作。采取政府主导和自主改造并行的方式，根据年度改造计划分片分步合理推进旧城区改造工作，鼓励社会资金参与旧城区改造，参与改造的企业自担风险、自负盈亏。

  （四）坚持公益优先、利益共享。在改造开发中要优先安排特殊的比例用地，用于基础设施、市政设施、公益事业等公共设施建设，促进文化遗产和历史背景和文化建筑保护。对涉及经营性房地产开发的改造项目，可结合实际配建保障性住房或公益设施，按合同或协议约定移交当地政府统筹安排。对参与改造开发，履行公共性、公益性义务的，可给予适当政策奖励。切实贯彻共享发展理念，鼓励旧城区土地使用权人单独或通过转让、合作等多种方式组建实施主体，充分实现利益共享。

  由市自然资源局组织编制，旧城区改造专项规划应依照国家规定的我市相关法定规划、与其相关专项规划相衔接制定，并充分与详细规划相衔接，明确全市旧城区重点改造区域、改造模式、总体规模、目标、时序、产业高质量发展要求、历史背景和文化保护要求等内容，同时划定旧城区改造单元，并上报市人民政府审批。旧城区改造专项规划还应当按照有关技术规范制定，依法进行公示、征求公众意见。

  旧城区改造规划研究由城区政府（开发区管委会）依据现有控规组织开展编制，成果需提交市自然资源局审查后报市人民政府审批。规划应符合旧城区改造专项规划和有关技术规范要求，并按市自然资源局有关要求和数据来进行测算，充分与控规相衔接，通过改造补足区域设施缺口，坚持以公共利益优先、各方共赢，保护和传承城市文脉的编制原则。规划研究内容应包括：具体旧城区改造项目改造范围、功能布局、规划指标、开发时序、交通影响评估、公共服务设施、历史背景和文化保护、市政设施等内容，以及结合改造范围真实的情况需要规划研究的其他内容。经审查批准的旧城区改造规划研究作为启动控规修编的依据，待控规修编完成后可按规划实施。

  结合南宁市控规编制真实的情况，为便于统筹区域公共服务配套设施，原则上以控规编制单元作为统筹研究公共配套、市政配套、交通承载力的基本单位。旧城区改造单元是按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素所划定的具有一定面积、相对成片的旧城区改造区域，旧城区改造单元应该是一个完整的功能单元，原则上不小于100亩，需与已批控规划定的街坊相一致。一个控规单元可包含多个旧城区改造单元，一个旧城区改造单元可以包括一个或多个旧城区改造项目。

  根据分类管理原则，旧城区改造项目可分为综合整治类、拆除重建类、局部加建类等，其中“拆除重建类”改造适用本实施办法。

  本实施办法所指旧城区改造范围，是指符合国家、自治区、市有关旧城区改造政策要求，对本市建成区内具有以下情形之一的区域：

  （二）国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地；不符合安全生产和环保要求的用地；“退二进三”的产业用地；经政府认定的停工停产工矿用地、工业内部闲置地。

  （三）布局散乱、设施落后，城市基础设施和公共设施亟需完善，规划确定改造的老旧城区等。

  （五）为保证城市总体规划及控制性详细规划的完整性，拟改造地块可涉及少量新增建设用地，但新增建设用地面积原则上不允许超出拟改造地块总用地面积的5%，超过5%且总面积不超过20亩的，也可纳入改造范围。

  旧城区改造方式分为政府主导和自主改造两种方式，在符合法律、法规和自治区、南宁市有关政策规定的范围内，在地方政府的监督下实施改造。

  （一）政府主导方式：是指政府出资或通过公开方式引入社会资金对旧城区改造项目地块组织实施土地熟化。政府主导分两种模式。

  1．政府出资做改造。是指由财政部门筹集资金，通过土地收储的形式对旧城区改造单元进行土地整理，待土地整理完成后，向社会公开出让。

  2．政府引入社会资金做改造。是指在旧城区改造项目发布征收公告前，政府通过公开对外招标等方式，征集旧城区改造项目的土地熟化投资人（以下简称“熟化人”） ，由熟化人出资给政府用于征收补偿安置及土地上的“三通一平”。在公开征集熟化人的基础上，为保障投资人权益，按照“谁投资，谁受益”的原则，规定只有获得熟化人资格的，才能参加旧城区改造项目征收补偿完毕后土地的正式土地招拍挂活动。

  （二）自主改造方式：是指由旧城区改造范围内原权利主体或取得原权利主体房地产权益的市场主体，对该旧城区改造单元进行自主改造开发。

  1．原权利人自行实施。包括旧城区改造范围内的单一权利主体自行实施，或多个权利主体通过自主、联营、入股、转让等多种方式将房地产权益转移到一个权利主体后由其实施。

  2．市场主体单独实施。旧城区改造范围内的原权利主体将房地产权益转移到非原权利人的单一市场主体后由其实施。

  由城区政府（开发区管委会）组织并且开展编制旧城区改造规划研究，市自然资源局负责指导编制工作，编制成果提交市自然资源局审查后报市人民政府审批。

  由城区政府（开发区管委会）编制本辖区年度旧城区改造项目计划报市住房和城乡建设局，市住房和城乡建设局征求有关部门意见后报市人民政府审定，作为推进实施旧城区改造项目的依据。

  市自然资源局根据城区政府（开发区管委会）的申请核发年度旧城区改造项目的前期调查蓝线．列入国民经济与社会持续健康发展计划。

  城区政府将拟改造项目向城区人大申请列入年度国民经济与社会持续健康发展计划；开发区管委会将拟改造项目申请列入市级年度国民经济与社会持续健康发展计划。

  城区政府（开发区管委会）负责开展前期调查和测算项目房屋征收资金，编制旧城区改造项目前期调查报告和旧城区改造项目实施方案。

  城区政府（开发区管委会）依法依规开展房屋征收工作，土地储备部门依据相关规定开展土地收储工作。

  市自然资源局依据土地评估结果、土地取得成本、供地政策和土地市场行情等，综合确定土地出让起始价，制订国有建设用地使用权公开出让方案，报南宁市国有建设用地使用权招标拍卖挂牌委员会，经市人民政府批准后，以公开对外招标拍卖挂牌方式确定土地使用权人。

  由城区政府（开发区管委会）组织并且开展编制旧城区改造规划研究，市自然资源局负责指导编制工作，编制成果需提交市自然资源局审查后报市人民政府审批。

  由城区政府（开发区管委会）编制本辖区年度旧城区改造项目计划报市住房和城乡建设局，市住房和城乡建设局征求有关部门意见后报市人民政府审定，作为推进实施旧城区改造项目的依据。

  市自然资源局根据城区政府（开发区管委会）的申请核发年度旧城区改造项目计划的前期调查蓝线．列入国民经济与社会持续健康发展计划。

  城区政府将拟改造项目向城区人大申请列入年度国民经济与社会持续健康发展计划；开发区管委会将拟改造项目申请列入市级年度国民经济与社会持续健康发展计划。

  城区政府（开发区管委会）负责开展前期调查和测算项目房屋征收资金，编制旧城区改造项目前期调查报告和旧城区改造项目实施方案。

  市住房和城乡建设局组织市自然资源、财政等有关部门对城区政府（开发区管委会）编制的熟化人招标文件进行初审后，报市“三旧”改造工作领导小组，由分管副市长或副秘书长召集有关部门审议，审议通过后城区政府（开发区管委会）委托招标代理机构进行征集熟化人招标工作，并发布《征集旧城区改造土地熟化投资人公告》 。有意向的投资人可向城区政府（开发区管委会）报名并缴纳投标保证金（保证金按照不超过拟进行土地熟化项目征收资金的10%计）参与投标。

  在公告期结束后，城区政府（开发区管委会）从市住房和城乡建设局建立的旧改项目评审专家库中随机抽取专家，招标代理机构组织对投标参与人的材料来资格审核和评标。确定中标人后，招标代理机构发出《熟化人中标通知书》，中标人同时自动获得熟化人资格。城区政府（开发区管委会）与中标的熟化人签订《旧城区改造公开征集土地熟化投资人项目投资合作协议》 ，约定熟化资金支付进度、熟化时限、熟化人须参与熟化土地竞买等详细的细节内容。中标的熟化人其投标保证金转为熟化人履约保证金；未中标的，投标保证金予以退还。

  城区政府（开发区管委会）将《熟化人中标通知书》及《旧城区改造公开征集土地熟化投资人项目投资合作协议》报市住房和城乡建设局备案。

  熟化人按《旧城区改造公开征集土地熟化投资人项目投资合作协议》要求，配合征收工作进度，向城区政府（开发区管委会）提供资金用于所竞得项目的房屋征收补偿及熟化相关费用。

  城区政府（开发区管委会）根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》 （国务院令第590号）和相关规定，负责编制补偿安置方案、作出征收决定并公告、组织签订补偿安置协议、下达补偿决定、申请司法强制执行及“三通一平”等工作，使地块成为“净地”。市发展改革委员会、市自然资源局、市住房和城乡建设局等部门给予全力支持和配合。

  房屋征收补偿完毕后，城区政府（开发区管委会）编写项目征收情况报告、核定土地成本。项目涉及分期出让的，由城区（开发区管委会）住建局会同城区财政局、自然资源局负责制定土地成本分摊方案，报城区政府（开发区管委会）审核确定，按照分摊方案对各期成本进行分摊，作为当期土地成本建议的依据。在最后一期土地出让时，按实际剩余成本予以核定。市住房和城乡建设局根据各相关单位的意见出具项目建设条件意见书。

  市自然资源局核定净地项目出让规划蓝线图并委托开展地块勘测和评估工作，依据土地评估结果、土地取得成本、供地政策和土地市场行情等，综合确定土地出让起始价，制订国有建设用地使用权公开出让方案，报南宁市国有建设用地使用权招标拍卖挂牌委员会审批，经市人民政府批准后，以公开对外招标拍卖挂牌方式确定土地使用权人。

  原则上只有具备我市旧城区改造项目同年度熟化人资格的，才能参与竞拍该项目地块的土地使用权，且符合该条件的熟化人应不少于三个，若不足三个时，应将资格范围按先后顺序扩大至相邻年度；市住房和城乡建设局负责提供对应年度土地熟化人清单，由该项目所在城区政府（开发区管委会）负责通知合乎条件的土地熟化人参与本次旧城区改造项目的土地招拍挂活动。城区政府（开发区管委会）向市自然资源局核发土地竞买人资格证明相关材料，并报市住房和城乡建设局备案。

  （1）熟化人必须去参加了标的熟化项目土地招拍挂的竞买活动，不参与竞买或虽然参与但是存在故意行为造成土地出让不成交的，熟化人缴纳的履约保证金不予退还，还应承担土地出让前期工作费用及《旧城区改造公开征集土地熟化投资人项目投资合作协议》中所约定的违约责任。项目出让后，竞得所参与熟化项目地块土地使用权的熟化人，城区政府（开发区管委会）按约定返还土地熟化资金本金（不计利息）；未竞得土地的，除返还土地熟化资金本金外，另按一年期贷款市场报价利率，以实际占用熟化资金金额和时间（最长不超过三年）计算补偿金予以补偿。补偿金由土地竞得人承担。

  （2）《旧城区改造公开征集土地熟化投资人项目投资合作协议》需约定熟化完成时限，并明确因熟化人问题造成逾期未完成的违约责任。

  土地使用权人在城区政府（开发区管委会）的指导、配合和监督下开展土地开发建设工作，并履行对被征收人的回迁安置责任。

  （一）旧城区改造项目土地出让收入扣除土地出让成本、报批费用并按规定计提各类专项资金后的收益归项目所在城区政府（开发区管委会），由城区政府（开发区管委会）用于旧城区改造项目和修建改造项目周边的市政基础设施、公共服务设施建设等用途。

  （二）合乎条件的旧城区改造安置用房，按照《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）规定执行，即按规定免征城镇土地使用税及印花税。对企业和事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。

  （一）优化旧城区改造规划建设布局。旧城区改造用地须符合控制性详细规划和相关专项计划要求，同时为保持规划的完整性，推进低效土地集约节约利用，可通过土地置换方式优化地块位置及范围。列入旧城区改造范围的片区涉及国有资产处置的，应当按照国有资产管理有关政策法规和规范性文件进行处置；涉及拆除既有人民防空工程的，应依法申办拆除审批手续；涉及文化历史遗物范围的建（构）筑物，应先征询市文化主管部门意见。

  （二）政府引入社会资金改造应严格按照规划的要求做，对规模较大、征拆难度较高的宗地，可按“整宗公告、分期熟化，分期出让”原则，根据熟化情况分宗出让。熟化人及政府有关部门要依法依规快速推进项目各项前期工作，要严格执行征收补偿政策，不得擅自提高规划指标、补偿安置标准。要严格按照有关法律法规核定项目征收成本和土地出让各项费用，不得擅自减免按规定应缴纳的费用。

  （三）加强旧城区改造过程中土壤管理。根据《中华人民共和国土壤污染防治法》要求，存在土地用途变更为住宅、公共管理与公共服务用地等需开展土壤污染状况调查情况的，需按有关标准规范开展土壤污染状况调查。土壤污染状况调查报告应当报市生态环境局，由市生态环境局会同市自然资源局组织评审。

  （四）加强项目转让监管。城区政府（开发区管委会）要严格监督熟化人按照已签订的《旧城区改造公开征集土地熟化投资人项目投资合作协议》完成中标项目的土地熟化工作。中标的熟化人不得擅自转让旧城区改造项目、变更法人和股权，如确需转让项目、变更法人和股权的，必须报城区政府（开发区管委会）批准后方可实施，未经批准擅自转让旧城区改造项目、变更法人和股权的，城区政府（开发区管委会）应终止《旧城区改造公开征集土地熟化投资人项目投资合作协议》 ，没收熟化人缴纳的履约保证金。

  （五）完善退出机制。采用政府引入社会资金模式做改造的项目，对因熟化人资金不到位和自身管理不善等原因，造成项目征收补偿安置工作受一定的影响的，城区政府（开发区管委会）对熟化人的履约情况做评估，终止《旧城区改造公开征集土地熟化投资人项目投资合作协议》 ，没收熟化人缴纳的履约保证金，待熟化地块出让后返还其前期投入资金本金，不计利息、不给予补偿。为加快我市旧城区改造工作，签订《旧城区改造公开征集土地熟化投资人项目投资合作协议》2年内未开展土地熟化的项目，城区政府（开发区管委会）与熟化人终止协议。

  （一）提高认识，强化责任。快速推进旧城区改造是市委、市政府作出的重要决策，是实现城乡统筹和区域统筹发展的必然要求，各部门、各单位要格外的重视，把这项工作切实摆在重要位置，明确责任和任务，组织协调好各方面力量，及时解决遇到的问题和困难，努力把好事办好、实事做实。

  （二）突出重点，加强协调。参照城建重点工程建设项目的做法，每个旧城区改造项目各城区政府（开发区管委会）要确定一名责任领导作为总负责人。市住房和城乡建设局要强化对城区政府（开发区管委会）的旧城区改造实施工作的指导、协调和监督，快速推进项目实施。对在城区政府（开发区管委会）层面不能解决的问题，要及时上报市“三旧”改造工作领导小组研究。

  （三）齐抓共管，形成合力。市“三旧”改造工作领导小组统筹，研究解决旧城区改造项目推进中遇到的热点、难点问题，同时协调督促各单位加快履行管理工作职责。

  旧城区改造专项规划编制完成前，在充分论证旧城区改造项目区域与新的国土空间规划管理要求不存在矛盾冲突的前提下，可根据现有控规结合低效用地专题规划统筹研究划定旧城区改造单元范围（工业用地改变原有用途应征求市工信局意见，符合国家相关退出政策的产业用地可纳入改造范围） 、编制旧城区改造规划研究，待控规修编完成后可按规划实施。

  本实施办法自2019年11月8日起施行，有效期至2024年11月7日。我市旧城区改造政策有与本实施办法不符的，以本实施办法为准。在本实施办法施行前已依法取得熟化人资格的项目，继续沿用原有规定办理。

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